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昆明商品房供应3668万㎡ 消化完至少需要3年半


昆明现状

1月份,一线城市中除青岛、上海住宅库存增加外,其他城市库存均减少。而昆明的库存量却在增加。

市场表现

1月份至今,新获预售许可证的18个项目,共170万平米

●参照往年销售速度,目前存量至少需要15个月的销售时间

●近期开发商推盘热情不高,获预售证的项目无一开盘销售

●成交方面,较春节虽有大幅增张,但成交数量仍不可观

商品房存量

●前几年存量至少为1134万平米

2014年极可能超过2534万平米

●今年商品房的供应量大约为3668万平米

●预计至少需要3年半才能消化完

结论

供大于求已成不争的事实,庞大的库存下隐藏的销售压力无处可遁。

原因

1.受城中村改造项目影响

采访中,官房地产项目销售经理严满表示,昆明库存大的主要原因还是基于城中村改造项目逐渐面世。他分析道,2013年是昆明城中村改造五年规划的最后一年,经过几年时间集中征地、项目建设过程,不少城中村改造项目已经逐步实现完工和交付,2014昆明楼市供应量将继续大于需求量。

同时,近期开发商的推盘节奏也稍显迟缓。记者在采访部分在去年12月或今年1月获预售证的开发商时,不少人均表示,昆明的营销时期大致在3月中旬至4月份左右“苏醒”。而在此前,开发商一般推出一些回馈业主的感恩活动,进行蓄客,几乎不进行开盘销售。不少开发商均预计,三四月营销活动开始后,将维持高位的成交量。

2.开盘去化率不高

谈及昆明商品房库存量时,云南昆明中原房地产经纪有限公司资源中心总经理林岚坦言,从近段时间供需来看,昆明的商品房新增的库存量是快于需求量的,并且从去年开盘的项目销售率来看,基本保持在50%-80%之间,去化率也不高,销售情况并不如开发商预期。

3.房企大量圈地

“随着新型城市化进程在全国范围内的推进,昆明将实现更加稳健地发展,由此很多开发商将加快拿地的进度,大举开发更多的产品。”云南大学经济学院教授郭树华表示,这样一来,商品房的增量上演了一场“激情与速度”的游戏。

房企融资不易近日,兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务,关于房企融资的问题再一次冲上头条。专家指出,房地产业风险加剧与电商、余额宝等互联网金融的冲击,是银行收紧房地产贷款的主因。

而有开发商代表也谈及,昆明商品房市场大量的市场放量以及保障房的陆续开工建设和交付,以及开发商高额的开发与运营成本,销售的遇冷或都将导致开发商资金流的紧张或断裂。

解决

1.细分市场

在产品供应量不断增加之后,开发商也随之对产品类型进行了规划与创新,适合刚需人群的中小户型产品明显增加,不少项目更是直接打出了“刚需牌”。同时,从南市区目前在售楼盘来看,一方面,很多楼盘均出现了高比例的住宅+商铺的混合物业,提高物业的升值潜力。另一方面,一批适合高端办公的高端写字楼项目悄然兴起。对此,云南碧鸡集团碧鸡名城副总经理郑利军表示:“多数楼盘以混合型的物业为主,一方面是丰富产品类型,另一方面则是对未来产品的开发、销售提供分期策略,使之能更好、更快地销售产品。”

对此,大理城投的策划经理蒋云波表示“:可以细分市场,但产品定位更是关键。”

2.以价换量

从市场供求关系层面上看,商品房库存和新增商品房供应巨大,市场处于供大于求局面,缺乏房价大幅度反弹的基础。从市场购买力层面上看,市场90%购买力是自住性需求,购房者的经济能力受限,缺乏房价大幅度反弹的支撑力。涨价会影响房企冲击业绩与商品房库存量。因此,以价换量的销售策略依然是大部分房企主要的应对调控策略。

“开发商主动降价,这也意味着其已经意识到风险。”业内人士表示。

“同时,综合货币政策的变化,开发商开发和推盘将面临更加严峻的形势。”庞大的库存量,促使房源的供应量也增加,激烈的竞争下,产品选择更多,最终将使购房者获利。“在市场的调控作用下,将对房价起到一定的调节作用,或将小幅度地降低房价。”郭树华如是认为。

在昆明市场上,这种以价换量的销售方法也是最常见的。去年年底,地产大鳄推出的9折优惠、其他楼盘闻风而动,打折促销手段层出不穷。此外,买房送面积、买房免几年的物业费、买房抽大奖等等隐形降价名目,都是以价换量的新形式。

3.精细化运作

马佳佳以一场《“90后”压根儿就不买房》为题的演讲成为网络红人,也成为了开发商老总们眼中的争议人物,成功实现万科营销;成都女孩黄莉娟花费上百万元在多个公交站台登征婚广告,成为全国人民关注的焦点,而黄莉娟的“娘家”成都佳兆业广场也被全国熟知……显然,在信息更迭迅速的时代,这种别样营销往往才能抓住人们的眼球。这种有别于传统渠道的营销手段更能抓住人们的眼球。

朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产董事局主席田明也公开断言,在互联网金融、房地产电商、移动互联网大行其道的当下,房地产行业的传统营销模式将一去不复返,取而代之的是移动互联网时代的全新营销模式。“这也需要开发商转变思维模式,用互联网思维去做房地产营销”。

创新营销作为开发商对产品精细化运作的重要环节,成为开发商2014年激烈竞争的“重头戏”。

值得一提的是,在全国如此的形势下,昆明开发商也有这样的谋划的。“房地产营销现在已经呈现逐步精细化运作趋势,这么激烈的竞争,如果再不实现精细化,不与客户面对面的话,那就很难抓住对象客户。”严满表示。2014年如何实现产品的精细化营销,直抵购房者的心窝,考验着开发商的实力与能力。

同时,除了精细化营销外,昆明开发商对产品品质的追求也是从未懈怠的。“房地产开发已经进入精细化发展时代,产品品质才是核心竞争力。”严满强调。

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